Buro Beeld BV, Adviesbureau gericht op gebiedsontwikkelingsprojecten!
Print deze Pagina

Grondzaken

  • Grondbeleid
  • Verwervingsplan
  • Wet voorkeursrecht gemeenten
  • Grondverwerving (onderhandelingen)
  • Koopovereenkomsten
  • Onteigening
  • Exploitatieplan
  • Exploitatieovereenkomsten
  • Publiek-private samenwerking
  • Intentie- en samenwerkingsovereenkomsten / anterieure overeenkomsten
  • Uitgifteovereenkomsten
  • Opdrachtverlening en begeleiding externe bureaus
  • Second opinion van contracten
  • Sparringpartner van proces- en projectmanager, taxateurs, notarissen en advocaten


Grondbeleid

Voordat een gemeente een gebied tot ontwikkeling brengt, is het van essentieel belang om een standpunt in te nemen over de wijze, waarop die ontwikkeling dient plaats te vinden. Wenst de gemeente actief grond te verwerven, bouwrijp te maken en uit te geven? Of wenst de gemeente faciliterend te zijn door de vervaardiging van een bestemmingsplan? Beeld kan een praktisch grondbeleid formuleren, waarbij wordt ingegaan op het al of niet vestigen van voorkeursrechten, het voeren van een actief of faciliterend grondbeleid, onteigening, samenwerking en wijze van kostenverhaal.

Verwervingsplan

Bij omvangrijke projecten is het vaak verstandig om eerst een verwervingsplan op te stellen. Daarin wordt overzichtelijk gemaakt, hoe de eigendomsverhoudingen in een gebied zijn, en welke kansen en mogelijkheden er zijn om percelen te verwerven. Maar ook wat de belemmeringen voor verwerving kunnen zijn en welke factoren een rol spelen bij de prijsbepaling. Daarnaast kan in een verwervingsplan de fasering van de verwervingen worden opgenomen. Verder dwingt een verwervingsplan tot een integrale benadering van de verwervingen binnen een project.

Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)
Het vestigen van een gemeentelijk voorkeursrecht op gronden is een precieze en tijdrovende aangelegenheid. Beeld kan u vanuit een ruime ervaring adviseren en ondersteunen of het gehele traject voor u verzorgen. Daarbij gaat het onder meer om het voorbereiden en opstellen van de bestuurlijke besluiten (inclusief bijlagen als een perceelslijst, een kadastrale tekening en een brief aan eigenaren), het informeren van betrokkenen, het verwerken van (inspraak)reacties en het verzorgen van het bijbehorende kaartmateriaal

Grondverwerving (onderhandelingen)
Om de realisatie van ruimtelijke plannen mogelijk te maken, zal over het algemeen eerst grond verworven moeten worden. Die grond wordt later in het planproces weer uitgegeven. Beeld kan zowel het onderhandelingstraject, als de juridische en administratieve afwikkeling van grond aan- en verkoop verzorgen. Bij het (her)ontwikkelen van een locatie zal een gemeente doorgaans samenwerking zoeken met private partijen. Bijvoorbeeld omdat de private partij derde eigendommen heeft in het gebied of omdat hij bereid is risicodragend te participeren en te ontwikkelen. Voor een goed verloop van de samenwerking is het essentieel dat afspraken contractueel worden vastgelegd. Ook hier kan Beeld zowel het onderhandelingstraject, als de juridische afwikkeling verzorgen.

Koopovereenkomsten
Beeld heeft ruime ervaring in het opstellen van koopovereenkomsten. De advisering aan het bestuur over de aankoop van percelen kan hierbij eveneens worden verzorgd.

Onteigening
Indien de overheid over grond dient te beschikken ter uitvoering van bijvoorbeeld een bestemmingsplan of bouwplan en verwerving op minnelijke wijze niet lukt, kan zij gebruik maken van haar bevoegdheden op grond van de Onteigeningswet (Ow). Door onteigening kunnen de Staat, provincies, gemeenten of waterschappen bereiken, dat het eigendom van onroerende zaken gedwongen op hen overgaat. Wel dient de onteigening aan strenge vereisten te voldoen. Het eigendomsrecht is immers een recht dat goed beschermd is in Nederland.

Beeld kan u vanuit een ruime ervaring uitstekend helpen bij de administratieve fase van het onteigeningsproces. Voor de gerechtelijke procedure kan Beeld het contact onderhouden met de advocaat en in overleg met de advocaat de benodigde stukken produceren.

Exploitatieplan
De doelstelling van de ‘grondexploitatiewet’ (afdeling 6 van de Wro) is het verschaffen van een goede regeling voor kostenverhaal, verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere projectontwikkeling. Daarnaast wil de regering meer transparantie, zeggenschap voor de consument en concurrentie bij grondexploitatie. Er komt dus veel op de gemeenten af. Om voorbeelden te geven:

  • De exploitatieverordening moet worden gewijzigd;
  • De omgevingsvergunningaanvragen voor bouwen worden aan extra zaken getoetst;
  • Bij de bestemmingsplannen moet een exploitatieplan worden gevoegd (indien geen anterieure overeenkomst gesloten is en er wel ontwikkeld wordt);
  • Het kostenverhaal kan afgedwongen worden via een exploitatiebijdrage die gekoppeld is aan de omgevingsvergunning.

Bovendien heeft de ‘grondexploitatiewet’ invloed op de inhoud van (samenwerkings)overeenkomsten. Beeld kan u uitgebreid informeren en adviseren over de gevolgen van de ‘nieuwe’ wetgeving.

 

Exploitatieovereenkomsten
Wanneer een partij grond in eigendom heeft en deze tot ontwikkeling wenst te brengen, dan heeft deze partij vaak de medewerking van de gemeente nodig. Bijvoorbeeld voor het aansluiten op de riolering, verlichting en op de overige voorzieningen voor wat betreft de openbare infrastructuur. In dit geval sluit de gemeente met die partij een exploitatieovereenkomst, waarin afspraken worden gemaakt over de te treffen voorzieningen en de mate waarin die externe partij bijdraagt in de kosten daarvan. De adviseurs van Beeld hebben een gedegen kennis van de regels van kostenverhaal, die essentieel zijn bij het contracteren over gebiedsontwikkeling in het algemeen en bij het afsluiten van exploitatieovereenkomsten in het bijzonder.

Publiek-private samenwerking
Wanneer de gemeente en private partijen gezamenlijk een plan wensen te ontwikkelen en realiseren, kan daarvoor een publiek-privaat samenwerkingsverband (PPS) worden aangegaan. Daarin staat het proces van planontwikkeling centraal, worden de publieke onderdelen (bijvoorbeeld lokale wegen voor de ontsluiting en andere openbare voorzieningen) en private onderdelen (bijvoorbeeld de ontwikkeling van het vastgoed) op elkaar afgestemd. Afspraken over grondinbreng zijn hierbij essentieel. Met betrekking tot dit gezamenlijke plan kan gekozen worden tot de oprichting van een gemeenschappelijke ontwikkelingsmaatschappij (joint venture). Hierin worden afspraken gemaakt over de verdeling van opbrengsten, risico’s en verantwoordelijkheden. Ook kan men kiezen voor een samenwerking in de vorm van het bouwclaimmodel, het concessiemodel en verschillende mengvormen. Wij hebben ervaring met al deze contractvormen.

Intentie- en samenwerkingsovereenkomsten / anterieure overeenkomsten
Aan het begin van een samenwerking tussen partijen wordt vaak een intentieovereenkomst gesloten. Partijen zijn dan nog in een verkennend stadium als het gaat over de beoogde ontwikkelingen, de wijze en mate van samenwerking en de taakverdeling. Wanneer de plannen verder uitgewerkt worden en een verlenging, verbreding en verdieping van de samenwerking wenselijk is, dan wordt het in veel gevallen tijd om een samenwerkingsovereenkomst af te sluiten. Een dergelijke overeenkomst kan indien deze het kostenverhaal verzekert, worden beschouwd als een anterieure overeenkomst in de zin van de Wro. Beeld heeft adviseurs met ruime ervaring voor wat betreft het begeleiden en opstellen van dergelijke overeenkomsten.

Uitgifteovereenkomsten
Wanneer een project gereed is voor realisatie, dan dient de grond (opnieuw) uitgegeven te worden. Dit kan in de vorm van een huur- of koopovereenkomst met een particulier, maar ook als onderdeel van bredere afspraken met een ontwikkelende partij. Maar ook andere overeenkomsten kunnen door ons verzorgd worden, zoals koop-aannemingsovereenkomsten of overeenkomsten op basis van een recht van opstal. Daarbij kunnen wij aansluiten bij de modellen die door de opdrachtgever gebruikt worden of in samenwerking met de opdrachtgever nieuwe modellen opstellen.

Second opinion van contracten
Indien u een contract dat u bent aangegaan of een ontwerp van een contract wilt laten toetsen, kunt u hiervoor bij Beeld terecht. Onze juristen zullen dan het contract beoordelen en tevens suggesties doen voor eventuele verbeteringen. Hierbij kan de privaatrecht jurist ondersteuning krijgen van de ruimtelijke ordeningsjuristen en planeconomen van Beeld. Op deze wijze krijgt u integraal advies.