Buro Beeld BV, Adviesbureau gericht op gebiedsontwikkelingsprojecten!
Print deze Pagina

Grondexploitatiewet

De Grondexploitatiewet betreft in feite hoofdstuk 6 van de Wet ruimtelijke ordening. In de Grondexploitatiewet staan met name de regels omtrent het kostenverhaal omschreven. Voor de (her)ontwikkeling van bouwlocaties maken gemeenten doorgaans veel kosten. Dit kan bijvoorbeeld de kosten betreffen van de aanleg van openbare voorzieningen, zoals straten, riolering, verlichting en groen. Het betreft ook kosten van planontwikkeling, de aankoop van gronden en planschade.

Deze exploitatiekosten kunnen worden gedekt uit de opbrengsten die bouwprojecten normaal gesproken genereren. Indien de gemeente de eigendom van de grond heeft, is dat mogelijk via de prijzen bij de gronduitgifte. Indien andere partijen echter de eigendom in handen hebben, dient kostenverhaal op grond van de Grondexploitatiewet plaats te vinden. Privaatrechtelijk kostenverhaal door middel van het sluiten van een overeenkomst staat in de Grondexploitatiewet voorop. Het publiekrechtelijk spoor wordt aanvullend gevolgd en dient als stok achter de deur. Het publiekrechtelijk instrumentarium bestaat uit het heffen van een exploitatiebijdrage, die gekoppeld is aan een bouwvergunning. De wetgever heeft ervoor gekozen om het privaatrechtelijk optreden niet uit te sluiten zodra het publiekrechtelijk spoor is geactiveerd.

Het uitgangspunt is om privaatrechtelijk, dus middels overeenkomsten, kosten van grondexploitatie te verhalen en locatie-eisen te stellen. Overeenkomsten gesloten voorafgaand aan het publiekrechtelijk proces worden de zogenaamde anterieure overeenkomsten genoemd. In anterieure overeenkomsten kun je allerlei zaken regelen. De overeenkomst regelt niet alleen het kostenverhaal, maar bevat ook afspraken over fasering, planning, bouwprogramma, et cetera. Er gelden geen vormvereisten voor dergelijke contracten. Wel dient de gemeente de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen. Als het exploitatieplan dat bij het bestemmingsplan behoort is vastgesteld (oftewel als het publiekrechtelijk instrumentarium is ingezet), bestaat nog steeds de mogelijkheid om privaatrechtelijke overeenkomsten te sluiten. Deze zogenaamde posterieure overeenkomsten zijn eveneens vormvrij. De contractsvrijheid neemt wel af, omdat het publiekrechtelijk kader maatgevend is.

Indien partijen niet minnelijk tot overeenstemming komen over kostenverhaal en locatie-eisen, dient de gemeente deze af te dwingen via de bouwvergunning.

Voordat partijen in onderhandeling treden, dienen de financiële kaders duidelijk te zijn. In de anterieure overeenkomsten kan meer verhaald worden dan in posterieure overeenkomsten of bij vordering van een exploitatiebijdrage. Het minimum aan kosten, dat de gemeente kan verhalen is te halen uit een exploitatieopzet die de gemeente in het kader van de Wro bij het bestemmingsplan dient te voegen.